전세 계약을 앞두고 있다면, 단순히 집이 마음에 든다는 이유만으로 계약서를 쓰는 건 매우 위험합니다. 특히 최근 몇 년 사이 전세사기 사건이 급증하면서, 계약 전에 꼼꼼하게 확인해야 할 사항들이 늘어났습니다.
오늘은 전세 계약을 안전하게 체결하기 위해 반드시 확인해야 할 5가지 체크리스트를 소개합니다. 집을 구하는 실수요자라면 이 글을 꼭 읽고 피해를 예방하세요!
✅ 1. 등기부등본 확인 – 소유자와 근저당 체크
전세 계약에서 가장 중요한 건 등기부등본 확인입니다. 해당 부동산의 진짜 소유자가 누구인지 확인하고, 근저당(담보대출) 설정이 얼마나 되어 있는지를 반드시 체크해야 합니다.
- 등기부등본은 인터넷 등기소에서 발급 가능
- 소유자 이름과 계약 상대방이 일치하는지 확인
- 근저당 설정 금액이 전세금보다 많다면 주의
✅ 2. 선순위 권리 여부 확인
전세보증금이 안전하게 보호되려면 ‘선순위 권리’보다 후순위가 되어선 안 됩니다. 선순위에 전세보증금보다 큰 금액의 대출이나 임차인이 있다면, 집이 경매에 넘어가도 보증금을 돌려받지 못할 수 있습니다.
등기부 등본을 볼 때, 선순위 근저당권/임차권이 있는지 반드시 확인하세요.
✅ 3. 전입신고와 확정일자 받기
계약 후 전입신고와 확정일자는 법적으로 당신의 보증금을 보호받기 위한 최소한의 절차입니다. 꼭 계약 당일이나 다음 날 바로 처리하세요.
- 전입신고: 거주지 관할 주민센터에서 처리
- 확정일자: 주민센터에서 임대차계약서에 도장 받기
이 두 가지가 있어야 보증금 우선변제권이 생깁니다.
✅ 4. 집주인의 세금 체납 여부 확인
집주인이 세금을 체납하면, 세무서가 압류를 걸 수 있어 세입자보다 먼저 권리를 행사할 수 있습니다. 이 경우, 전세금 반환에 심각한 차질이 생깁니다.
임대인의 세금체납 여부는 '지방세 체납 조회서' 등으로 확인 가능하며, 집주인 동의가 필요하니 사전에 요구해보세요.
✅ 5. 주변 시세 비교 및 허위 매물 여부 확인
전세금이 시세보다 유난히 싸거나, 조건이 너무 좋아 보인다면 의심해야 합니다. 허위 매물이나 전세사기 유인 가능성이 있습니다.
같은 동, 같은 평수 기준으로 주변 시세를 네이버 부동산, 직방, 호갱노노 등을 통해 비교하세요. 실제 매물이 존재하는지도 부동산을 통해 2~3곳 이상 확인하는 것이 좋습니다.
🔍 마무리 – 꼼꼼한 확인이 내 전세금을 지키는 첫 걸음
전세 계약은 몇 천만 원, 많게는 몇 억 원이 오가는 큰 거래입니다. 단 한 번의 실수로 수년간 모은 돈을 잃을 수도 있으니, 계약 전 반드시 위의 5가지 체크리스트를 숙지하고 실행해 보시길 바랍니다.
혹시라도 복잡하거나 불안한 부분이 있다면, 부동산 전문 변호사나 세무사의 자문을 구하는 것도 좋은 방법입니다.